¿Cuándo termina el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

La respuesta corta es: No hay una fecha límite única en 2026 para todos. Aunque la regla general marca 5 años, el contador no empieza el día que firmaste la hipoteca, sino el día que tuviste conocimiento real de que la cláusula era abusiva.

Para la inmensa mayoría de hipotecados en España, el plazo sigue abierto. Aquí te explicamos por qué y cómo interrumpir la prescripción hoy mismo para no perder tu dinero.

Si firmaste una hipoteca entre 2000 y 2020 y pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, probablemente tengas derecho a recuperar entre 2.000€ y 6.000€. Pero existe mucha confusión sobre el plazo para reclamar gastos de hipoteca, especialmente tras las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE que han cambiado completamente las reglas del juego.

Miles de personas creen erróneamente que "ya es tarde" para reclamar sus gastos hipotecarios. Sin embargo, la realidad jurídica actual demuestra lo contrario: si el banco nunca te informó personalmente de tu derecho, el plazo de prescripción ni siquiera ha empezado a contar.

En este artículo te explicamos de forma clara y definitiva cuándo termina realmente el plazo reclamar los gastos hipotecarios, qué dice la jurisprudencia más reciente y, lo más importante, cómo asegurar que tu derecho no prescribe mientras tomas una decisión.

¿Existe una fecha límite en 2026 para reclamar?

No. Esta es una de las confusiones más extendidas entre los consumidores que intentan entender el plazo para reclamar gastos hipoteca.

El plazo de prescripción se calcula individualmente para cada persona, basándose en la teoría jurídica del actio nata (cuando nace la acción). Esto significa que no importa tanto cuándo firmaste la hipoteca, sino cuándo tuviste conocimiento real y efectivo de que podías reclamar.

¿Cuándo empieza realmente el plazo de 5 años?

Según la doctrina consolidada del Tribunal Supremo y del TJUE, el plazo de prescripción de 5 años solo empieza a contar cuando se cumplen simultáneamente estas tres condiciones:

1. Conoces que la cláusula de gastos que firmaste era abusiva
2. Sabes que tienes derecho legal a que te devuelvan ese dinero
3. Dispones de la información y documentos necesarios para reclamar

Si falta cualquiera de estos tres elementos, el plazo no ha comenzado a correr. Y aquí está el punto clave que favorece a miles de consumidores en 2026: la mayoría de los bancos nunca informaron activamente a sus clientes sobre la posibilidad de reclamar estos gastos.

¿Por qué la mayoría de plazos siguen vigentes?

La razón es simple pero fundamental: haber escuchado noticias en televisión o leer información genérica en internet no constituye conocimiento efectivo según la jurisprudencia actual.

El Tribunal Supremo ha sido muy claro al respecto: el conocimiento debe ser personal, específico y completo. Esto significa que para que sea considerado que tuviste conocimiento efectivo debe de darse estas situaciones:

• Recibir una carta certificada de tu banco informándote de tu derecho a reclamar
• Consultar personalmente con un abogado que analice tu caso concreto 
• Que el banco te envíe un escrito reconociendo la nulidad de la cláusula 

La carga de la prueba recae sobre el banco

Otro aspecto fundamental que favorece a los consumidores: cuando surge una disputa sobre cuándo empezó el plazo de prescripción, es el banco quien debe demostrar que te informó adecuadamente.

Si el banco alega que tu reclamación está prescrita porque "todo el mundo sabía desde 2017 que se podían reclamar estos gastos", tendrá que aportar pruebas de que:

1. Te envió comunicaciones específicas sobre tu derecho
2. Esas comunicaciones fueron claras, comprensibles y completas
3. Te llegaron efectivamente (con acuse de recibo)

En ausencia de estas pruebas, los tribunales están dando la razón a los consumidores y considerando que el plazo sigue vigente.

Entonces, ¿Cuándo prescribe realmente los gastos de hipoteca?

La prescripción solo se produce cuando han transcurrido 5 años completos desde el momento del conocimiento efectivo. Por ejemplo:

Esta interpretación garantiza que el derecho de los consumidores no prescriba de forma automática por el mero paso del tiempo, sino que se proteja realmente su capacidad de reclamar cuando tomen conciencia de sus derechos.

La Sentencia del TJUE y el Tribunal Supremo: El "Dies a Quo"

Para entender correctamente el plazo reclamar gastos hipoteca, es imprescindible conocer qué han dicho los tribunales sobre el momento exacto en que empieza a contar ese plazo. Este momento se conoce jurídicamente como "dies a quo" (el día desde el cual).

¿Qué es el "dies a quo" y por qué es tan importante?

El dies a quo es el punto de partida del plazo de prescripción. Determinar correctamente este momento es la diferencia entre poder reclamar miles de euros o perder ese derecho para siempre.

Durante años hubo un debate jurídico intenso sobre cuándo debía comenzar a contarse el plazo de 5 años:

• Algunos jueces consideraban que empezaba desde la firma de la hipoteca
• Otros tribunales defendían que empezaba desde las primeras sentencias favorables del Tribunal Supremo (2015-2018)
• Los más protectores argumentaban que debía contar desde el conocimiento individual del consumidor

Esta disparidad de criterios generaba inseguridad jurídica total: dependiendo del juzgado al que acudieras, podías obtener sentencias completamente opuestas con los mismos hechos.

La intervención del TJUE: Un punto de inflexión

El 10 de marzo de 2022, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó una sentencia histórica que zanjó definitivamente el debate. El caso se conoce como Asunto C-869/19 y ha cambiado completamente las reglas del juego para las reclamaciones de gastos hipotecarios.

¿Qué establece exactamente el TJUE?

El tribunal europeo fue contundente: el plazo de prescripción solo puede empezar a contar cuando el consumidor tiene conocimiento real y completo de tres elementos simultáneos:

1. Que la cláusula es abusiva

No basta con saber "vagamente" que algo podría estar mal. El consumidor debe tener conocimiento específico de que la cláusula concreta que le impone pagar todos los gastos hipotecarios es contraria a la normativa de protección al consumidor y, por tanto, nula de pleno derecho.

Esto implica entender:

• Qué gastos debería pagar el banco según la ley
• Por qué la cláusula que firmaste incumple esa obligación
• Que existe jurisprudencia consolidada que declara la nulidad

2. Que tiene derecho a restitución

Además de saber que la cláusula es abusiva, el consumidor debe conocer que tiene un derecho efectivo a que le devuelvan el dinero pagado indebidamente, incluyendo:

• El importe exacto que puede reclamar
• Que puede exigir intereses sobre esas cantidades
• Que el banco está legalmente obligado a devolver ese dinero
• Cuál es el procedimiento para ejercer ese derecho

3. Que dispone de los documentos necesarios para reclamar

Por último, el consumidor debe tener acceso real a:

• La escritura de su hipoteca
• Las facturas de los gastos pagados
• La documentación que acredite los pagos
• Información sobre cómo y dónde presentar la reclamación

Si falta cualquiera de estos tres elementos, el plazo no empieza a contar.

El Tribunal Supremo se alinea con el TJUE (2023-2025)

Tras la sentencia del TJUE, el Tribunal Supremo español tuvo que adaptar su doctrina para cumplir con la interpretación europea. A lo largo de 2023, 2024 y 2025 ha dictado múltiples sentencias que consolidan este criterio protector:

Sentencias clave del Tribunal Supremo:

• Sentencia STS 857/2024 - El Supremo establece que el plazo de prescripción de 5 años no puede empezar a correr antes de que haya una sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula.
• Sentencia STS 1799/2023 - El Supremo confirma que no se puede asumir que el consumidor conoce la abusividad de una cláusula por simple "notoriedad general".
• Sentencia del Pleno 48/2019 - Fijó que la nulidad de la cláusula es imprescriptible (se puede reclamar siempre), aunque la restitución del dinero sí está sujeta a plazo.

Ejemplos prácticos: ¿Estoy a tiempo?

La mejor forma de entender si tu reclamación está dentro del plazo para reclamar gastos hipoteca es ver casos concretos similares al tuyo. Aquí analizamos las situaciones más comunes en 2026:

• Caso A: Firmaste en 2008 y nunca reclamaste. Como el banco nunca te envió una carta admitiendo la nulidad, tu plazo de 5 años probablemente ni siquiera ha empezado. Estás a tiempo. Comprueba gratis cuánto te deben aquí.
• Caso B: Reclamaste al SAC en 2022. Al haber enviado una carta al banco, interrumpiste la prescripción. El contador de 5 años se reinició en 2022. Tienes hasta 2027.

¿Cómo saber con certeza tu situación?

Si después de leer estos ejemplos todavía tienes dudas sobre si estás dentro del plazo reclamar gastos hipoteca, lo más seguro es:

1. Reunir toda tu documentación (escritura, facturas, comunicaciones del banco)
2. Revisar tu histórico de contactos con el banco o abogados
3. Consultar con un especialista que analice tu caso particular

Lo que nunca debes hacer es quedarte con la duda y no actuar. Incluso si crees que "puede que esté fuera de plazo", una simple reclamación extrajudicial puede:

• Interrumpir la prescripción si todavía estabas a tiempo
• Aclarar definitivamente tu situación
• Abrir la puerta a una negociación con el banco

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¿Qué gastos entran dentro de este plazo?

Ya sabes que estás a tiempo de reclamar y que el supremo te va a dar la razón. Pero, ¿qué gastos concretos puedes incluir en tu reclamación de gastos hipoteca plazo? Esta es una pregunta fundamental, porque no todos los conceptos son reclamables y las reglas han ido cambiando con las distintas sentencias del Tribunal Supremo.

1. Gastos de Gestoría (100%)

La gestoría es contratada por el banco para tramitar toda la documentación necesaria para formalizar el préstamo. Aunque tú eres quien acaba pagándolo, el servicio beneficia principalmente a la entidad financiera.

2. Gastos de Tasación (100%)

La tasación del inmueble es un requisito impuesto por el banco para valorar la garantía hipotecaria. Es el banco quien necesita esta información para decidir si concede el préstamo y en qué condiciones.

3. Gastos de Registro de la Propiedad (100%)

Durante años se consideraba que estos gastos debían repartirse al 50%, pero la tendencia jurisprudencial más reciente está reconociendo que el 100% corresponde al banco en muchos casos.

4. Comisión de Apertura (100% si es abusiva)

Este es el concepto más polémico porque depende de si la comisión tenía o no una contraprestación real por parte del banco.

Importante: Este concepto requiere análisis individual. No todas las comisiones de apertura son abusivas, pero muchas sí lo son.

5. Gastos de Notaría (50%)

El Tribunal Supremo estableció que la escritura pública beneficia a ambas partes (banco y cliente), por lo que el gasto debe repartirse al 50%.

En Coventia te ayudamos a reclamar los gastos de tu hipoteca

Si tu hipoteca fue contratada antes del 16 de junio de 2019 y no has reclamado aún los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca, es importante que actúes cuanto antes. Aún puedes reclamar gastos hipotecarios y recuperar los pagos por registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales. Hazlo antes de que expire el plazo para presentar la reclamación