Documentos necesarios para reclamar los gastos hipotecarios

Reunir cada documento para reclamar gastos los de hipoteca suele ser el obstáculo que más frena a los solicitantes. Es comprensible: facturas de hace años, papeles que no aparecen o incluso escrituras que se perdieron en alguna mudanza. Sin embargo, no debes desistir por ello; la diferencia entre tener la documentación completa o no puede suponer recuperar desde 500 € hasta más de 3.500 € de tu entidad bancaria.

En esta guía detallada te explicamos, paso a paso, qué documentos para reclamar gastos hipotecarios son imprescindibles en 2026. Además, veremos cómo conseguir la escritura de la hipoteca si no la tienes a mano, cómo proceder para reclamar gastos de una hipoteca cancelada y te proporcionamos una plantilla de reclamación de gastos hipoteca basada en un caso real para que puedas adaptarla fácilmente.

En Coventia Legal llevamos años gestionando estas reclamaciones con éxito. Esto es lo que realmente necesitas saber para recuperar lo que es tuyo.

¿Qué documentos pide el banco para reclamar la hipoteca?

Cuando inicias un proceso de reclamación, ya sea de forma particular o a través de un despacho especializado, el éxito depende de la prueba documental. Si te preguntas qué documentos pide el banco para reclamar la hipoteca exactamente, aquí tienes la lista de los siete elementos clave:

1. Escritura del préstamo hipotecario: Es el documento base. Necesitarás el original o una copia autorizada (no suele bastar con la copia simple). Si no sabes dónde está, más adelante te explicamos cómo conseguir la escritura de la hipoteca acudiendo a la notaría.
2. Factura del Notario: Corresponde a los honorarios por la autorización de la escritura de préstamo.
3. Factura del Registro de la Propiedad: El importe pagado por la inscripción de la garantía hipotecaria en el registro.
4. Factura de la tasación del inmueble: Es el pago realizado a la empresa tasadora antes de la concesión del préstamo.
5. Factura de la gestoría: El desglose de gastos de la empresa que tramitó el papeleo administrativo y fiscal de la operación.
6. Justificante del pago de la comisión de apertura: El extracto o cargo bancario del día de la firma. Este punto es vital para recuperar ese porcentaje inicial que el banco te cobró.
7. Identificación oficial: DNI o NIE de todos los titulares que firmaron el préstamo.

Si te falta alguno, puedes empezar igual. Cada factura que aportes aumenta lo que puedes recuperar. Y si no la encuentras, hay alternativas (te las explicamos más abajo).

La escritura del préstamo hipotecario

Si hay un documento para reclamar los gastos de la hipoteca que resulta verdaderamente imprescindible, ese es la escritura pública de préstamo. Este es el contrato donde reside la "cláusula de gastos" que el Tribunal Supremo y el TJUE han declarado abusiva. Sin ella, resulta extremadamente complejo demostrar ante un juez qué condiciones exactas te impuso el banco.

Dentro de este documento encontramos los datos que determinarán el éxito (y la cuantía) de tu devolución:

• La cláusula de gastos: El punto exacto donde el banco te obligaba a pagar todos los costes de formalización.
• Identificación del Notario: Crucial para saber a quién pedirle las facturas si no las localizas.
• Fecha de firma: Fundamental para que nuestros abogados calculen los intereses legales acumulados desde ese día.
• Titulares e importe: Datos básicos para validar la legitimidad de la reclamación.

Cómo conseguir la escritura de la hipoteca si la has perdido

Esta es una de las dudas más frecuentes cuando alguien decide reclamar los gastos de una hipoteca cancelada o activa. La buena noticia es que la escritura nunca desaparece del todo: tanto la Notaría como el Registro de la Propiedad conservan copias de seguridad.

Si no sabes cómo conseguir la escritura de la hipoteca, tienes tres caminos posibles:

1. Acudir a la Notaría

Acude a la notaría donde firmaste con tu DNI. Como firmaste la escritura, tienes derecho a pedir copia.

• Copia simple: la más barata y suficiente para reclamar.
• Copia autorizada: suele costar entre 30 € y 90 €, según el número de páginas.
• ¿La notaría ya no existe o el notario se jubiló? El protocolo pasa al notario que le sustituye o al archivo de protocolos del distrito. El Colegio Notarial de tu comunidad te dice dónde está.

2. Pedir una nota simple al Registro para saber qué notaría fue

Si no recuerdas en qué notaría firmaste, pide una nota simple de tu vivienda al Registro de la Propiedad. En ella aparece la hipoteca inscrita con el nombre del notario, la fecha y el número de protocolo. Con esos datos, la notaría localiza tu escritura en minutos.

3. Pedirla al banco

El banco también tiene una copia y debe conservar la documentación del contrato durante al menos 6 años (art. 30 del Código de Comercio). En la práctica la guarda mucho más tiempo. Pídela por escrito a su Servicio de Atención al Cliente. Es gratis, pero suele ser la vía más lenta: cuenta con varias semanas.

Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación

Si la escritura demuestra que la cláusula era abusiva, las facturas fijan cuánto te tienen que devolver. En las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, lo habitual es que el cliente pagara todos estos gastos. Hoy la jurisprudencia reparte así lo que puedes recuperar:

• Factura del Notario (recuperas el 50 %): Debes solicitarla en la misma notaría donde se firmó la escritura. Con tu DNI y la fecha aproximada de la firma, el personal de la notaría podrá localizarla y emitirte un duplicado.
• Factura del Registro de la Propiedad (recuperas el 100 %): Se solicita directamente en el Registro donde se inscribió la hipoteca. Facilitar la referencia registral de la vivienda agilizará considerablemente el trámite.
• Factura de la Gestoría (recuperas el 100 %): Este es el documento para reclamar gastos hipoteca que más suele perderse, ya que la gestoría era impuesta por el banco. Si no recuerdas cuál fue, pregunta en tu entidad bancaria; suelen trabajar con dos o tres gestorías de confianza y podrán darte el nombre para que contactes con ellos.
• Factura de la Tasación (recuperas el 100 %): La emite la sociedad de tasación (homologada por el Banco de España) que valoró tu casa antes de la compra. Solo necesitas llamarles indicando la dirección del inmueble y la fecha en la que se realizó la valoración.

¿Necesito las facturas originales o sirven las copias?

Esta es una de las preguntas que más nos hacen al revisar qué documentos pide el banco para reclamar la hipoteca. La respuesta es sencilla: las copias son perfectamente válidas. Para iniciar una reclamación extrajudicial (carta al banco) basta con fotocopias o PDFs escaneados legibles. Para la fase judicial, el juzgado acepta copias simples y solo en casos muy excepcionales exige el documento original cotejado.

Lo que sí es imprescindible es que cada factura sea legible y esté completa: concepto, importe, fecha, datos del emisor y del cliente. Una factura ilegible o incompleta puede ser impugnada por el banco y retrasar el proceso.

Comisión de apertura y justificantes bancarios

La comisión de apertura es, en muchos casos, la partida más cuantiosa de toda la reclamación. Gracias a la jurisprudencia reciente del TJUE (Sentencia de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21), este cargo puede declararse nulo si el banco no demuestra que responde a servicios reales y efectivos.

Para que este concepto forme parte de tu documento para reclamar gastos hipoteca, necesitas acreditar que el banco te cobró dicha comisión. Este cargo suele aparecer reflejado en uno de estos tres lugares:

• Primer movimiento de la cuenta vinculada: Revisa los extractos de la cuenta donde se ingresó el préstamo; verás un cargo negativo el mismo día o el día posterior a la firma.
• Liquidación inicial del préstamo: A veces, el banco no te cobra el dinero de tu cuenta, sino que lo descuenta directamente del capital que te presta (por ejemplo, pides 150.000 € pero solo te ingresan 148.500 €).
• Recibo independiente: En ocasiones, la entidad emitía un justificante de cargo por separado titulado "Comisión de apertura".

Si tu banca online no te deja consultar movimientos tan antiguos, solicita al banco un extracto certificado del periodo de firma. Tienen obligación de facilitártelo.

¿Se puede reclamar gastos de hipoteca cancelada?

Sí, puedes reclamar los gastos hipotecarios aunque tu hipoteca ya esté cancelada. De hecho, tras las sentencias del TJUE de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) y 25 de abril de 2024 (C-561/21), el plazo de prescripción para reclamar empieza a contar desde que se declara judicialmente nula la cláusula de gastos, no desde el pago ni desde la cancelación del préstamo. Esto abre la puerta a reclamar hipotecas firmadas hace 15, 20 o incluso 25 años.

Si tu hipoteca ya está cancelada, además de los documentos anteriores deberías aportar:

• Escritura de cancelación de la hipoteca (si la suscribiste formalmente ante notario).
• Certificado de saldo cero emitido por el banco.
• Nota simple actualizada del Registro que acredite que la carga hipotecaria está liberada.

Estos documentos no son imprescindibles para la reclamación de los gastos, pero ayudan a fijar el dies a quo (fecha de inicio) del cómputo de intereses legales hasta la devolución efectiva.

¿Qué pasa si no tengo todos los documentos?

La respuesta corta: puedes reclamar igualmente con los que tengas. La respuesta larga:

• Si te falta la escritura: Este es el único documento para reclamar gastos hipoteca realmente crítico. Sin ella, no podemos demostrar ante el juez la existencia de la cláusula abusiva. Si es tu caso, prioriza seguir los pasos que te dimos antes sobre cómo conseguir la escritura de la hipoteca a través de la notaría.
• Si te falta una factura concreta: Imagina que tienes todo menos la factura del Notario. En ese caso, la reclamación sigue adelante por el resto de conceptos (Registro, Tasación y Gestoría). Simplemente, ese importe específico no se incluirá en el total a devolver.
• Si te falta el justificante de la comisión de apertura: No te rindas. Puedes solicitar al banco un certificado de movimientos históricos. Aunque legalmente están obligados a conservarlos durante 6 años, la mayoría de entidades los mantienen en sus archivos durante mucho más tiempo y terminan facilitándolos ante una solicitud formal.
• Si uno de los titulares de la hipoteca ha fallecido: No es un impedimento. Los herederos tienen pleno derecho a reclamar gastos de hipoteca cancelada o activa. Solo será necesario aportar la documentación sucesoria (testamento o declaración de herederos) para acreditar que ahora sois vosotros los beneficiarios del cobro.

En Coventia Legal te acompañamos en todo el proceso: te asesoramos para conseguir cada documento y nos encargamos de la reclamación extrajudicial, la demanda y el juicio. Solo cobraremos por el servicio si conseguimos la devolución de los gastos, de lo contrario no nos deberás nada.