Cómo Reclamar los Gastos de Formalización de Hipoteca y Recuperarlos

Es muy probable que los gastos finales de tu hipoteca se hayan incrementado debido a los gastos de formalización, especialmente si firmaste el contrato antes de 2019. La buena noticia es que el Tribunal Supremo ahora no solo obliga a los bancos a asumir estos gastos, sino también a reembolsar al consumidor lo que haya pagado en exceso.

¿Deseas saber cómo reclamar y recuperar los gastos de formalización de tu hipoteca? Antes que nada, es importante comprender qué facturas te hizo pagar el banco, cuáles deberías haber asumido y cuáles no. A continuación, te guiaremos paso a paso a través del proceso de reclamación de estos gastos de formalización de hipoteca

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¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo recuperar?

En diciembre de 2015, se declaró como una práctica abusiva cargar al prestatario con todos los gastos asociados a la formalización de la hipoteca. Estos gastos incluyen los costos derivados de la notaría, tasación, gestoría e impuestos al momento de firmar el contrato hipotecario. En este contexto, tienes el derecho de recuperar una parte de estos gastos si te obligaron a pagar la totalidad de ellos. Aquí está lo que puedes recuperar:

1. Gastos Notariales: Puedes recuperar la mitad de esta factura, que generalmente representa entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.
2. Honorarios de Gestoría: Puedes recuperar la totalidad de la factura correspondiente con el préstamo.
3. Gastos de Registro de la Propiedad: Tienes derecho a recuperar todo el importe abonado, que generalmente no supera el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria.
4. Gastos de Tasación del Inmueble: Puedes recuperar la totalidad de la factura.

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¿Qué gastos de formalización de hipoteca debo abonar?

Aunque puedes recuperar varios gastos de formalización de hipoteca, todavía existen algunos que son exclusiva responsabilidad del prestatario y el banco no está obligado a hacerse cargo de ellos. Por lo tanto, no podrás solicitar un reembolso por los siguientes conceptos:

1. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Antes del 8 de noviembre de 2018, se consideraba que este impuesto debía ser pagado por el cliente como sujeto pasivo. A partir de esa fecha, es responsabilidad del banco, pero no se aplica retroactivamente.
2. Gastos de Compra de la Vivienda: Estos costos, como los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y los impuestos asociados, corresponden al comprador y no al banco.
3. Gastos por Escrituración de Novación, Subrogación sin ampliación Hipotecaria o Cancelación: Estos gastos son exclusivamente responsabilidad del titular del contrato.

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¿Cómo recuperar los gastos por formalización de hipoteca?

Recuperar los gastos de formalización de hipoteca es un proceso que requiere atención y paciencia. Aunque no existe un mecanismo específico como en el caso de las cláusulas suelo, aquí te explicamos cómo puedes hacerlo paso a paso:

1. Reúne Todas las Facturas: Primero, debes recopilar todas las facturas relacionadas con la formalización de tu hipoteca. Estas facturas generalmente te las entregará la gestoría unas semanas o meses después de haber firmado la hipoteca. Estas facturas servirán como base para calcular la cantidad que puedes reclamar al banco.
2. Presenta la Reclamación al Servicio de Atención al Cliente: Presenta tu reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad bancaria. El banco tiene uno o dos meses para responder a tu solicitud.
3. Recurre al Banco de España: Si obtienes una respuesta negativa o no recibes respuesta del banco, puedes acudir al Banco de España. El Banco de España tiene un máximo de cuatro meses para emitir un dictamen sobre la situación. Este dictamen puede ser utilizado para respaldar tu reclamación posterior.
4. Vía Judicial como Último Recurso: Si el banco continúa rechazando tus demandas, como último recurso, puedes presentar una denuncia ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas. Sin embargo, debes evaluar cuidadosamente si vale la pena ir a juicio, ya que si pierdes, podrías tener que asumir los costos legales.

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¿Cuándo puedo recuperar los gastos de formalización de hipoteca?

Es importante destacar que puedes reclamar los gastos de formalización de hipoteca tanto si tu hipoteca está activa como si ya ha sido cancelada o incluso si has vendido tu propiedad. Sin embargo, debes estar consciente de que existe un límite de tiempo para hacerlo, si no cambia la jurisprudencia hasta enero de 2024.

Durante algún tiempo, hubo debate entre juristas sobre si había un límite de tiempo para presentar la reclamación. Algunos sostenían que no existía un plazo de caducidad, mientras que otros establecían un límite de cuatro años. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó que tienes un máximo de cinco años desde la fecha de conclusión del contrato de hipoteca para exigir un reembolso.

Afortunadamente, en los nuevos contratos hipotecarios ya no se pueden cargar estos gastos adicionales. Sin embargo, la justicia está del lado de los consumidores cuando se trata de abusos bancarios, y te facilitará recuperar al menos una parte de los gastos de formalización de tus hipotecas anteriores. Solo necesitas organizar tus facturas y seguir el proceso adecuado para hacer la reclamación.