¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un tipo peculiar de préstamo dirigido exclusivamente a individuos mayores de 65 años o personas dependientes que son propietarios de una vivienda.

En este tipo de hipoteca, es el titular de la vivienda quien recibe los fondos del banco, manteniendo al mismo tiempo el derecho de residir en la propiedad sin inconvenientes, ya que la titularidad del inmueble sigue siendo del cliente.

Cuando la persona fallece, los herederos tienen la opción de saldar el préstamo hipotecario con el banco o vender la propiedad para liquidar la deuda y distribuir el remanente entre los herederos. También tienen la posibilidad de renunciar a la herencia, en cuyo caso el banco adquiere la propiedad.

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Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para acceder a una hipoteca inversa, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

• ‍Tener más de 65 años o encontrarse en una situación de dependencia.
• Esencialmente, se requiere ser propietario de una vivienda, de preferencia libre de cargas hipotecarias. En caso de que exista un saldo pendiente en una hipoteca previa, este monto se sumará al préstamo de la hipoteca inversa. Por ejemplo, si aún debes 20.000 € en tu hipoteca actual, ese monto se incorporará al préstamo de la hipoteca inversa durante la valoración de tu vivienda.

Se prefiere que la vivienda sujeta a la hipoteca inversa sea tu residencia principal. Aunque también es posible incluir una segunda residencia, hacerlo conlleva el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los bancos buscan obtener la máxima rentabilidad, por lo que tienden a favorecer propiedades con un valor significativo. Además de los beneficios que obtienen, estas propiedades de mayor valor les proporcionan una mayor seguridad.

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Gastos asociados de la hipoteca inversa

Los costos asociados a las hipotecas inversas comprenden:

• La tasación de la vivienda, un gasto que recae en el titular y suele tener un costo aproximado de 300 €.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no se aplica en el caso de vivienda habitual, gracias a la bonificación establecida por la Ley 41/2007.
• Los gastos de registro, notaría y la comisión de apertura del préstamo. En esta instancia, es común que la entidad financiera asuma inicialmente estos costos, posteriormente deduciéndolos de la porción del préstamo asociada a la hipoteca inversa.
• Además, es necesario tener en cuenta los intereses del préstamo, los cuales aumentarán a medida que se extienda la duración de la hipoteca inversa. Estos intereses solo afectarán a los herederos cuando deban regularizar el préstamo hipotecario con el banco para recuperar la propiedad.

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¿Cuánto puedo ganar con mi hipoteca inversa?

En España, el monto promedio que los beneficiarios de una hipoteca inversa reciben mensualmente es de aproximadamente 300 €, aunque esta cifra puede variar según el cliente y las características de la vivienda.

Los factores clave que determinarán cuánto dinero puedes obtener mediante una hipoteca inversa son el valor de la vivienda y la modalidad de pago. Por ejemplo, si decides recibir el monto total de una vez, dependerás de la oferta que el banco te presente en relación con la hipoteca inversa.

Sin embargo, la esencia de una hipoteca inversa es establecer pagos regulares, ya sea mensuales, trimestrales o semestrales. La elección de la frecuencia de los pagos depende del titular y sus preferencias. La edad del contratante también influye en esta decisión, ya que, generalmente, cuanto mayor sea el titular, más conveniente será optar por una hipoteca inversa más corta con pagos mensuales más elevados.

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Tipos de hipoteca inversa

Existen tres modalidades de hipoteca inversa:

1. Hipoteca inversa vitalicia: Esta modalidad combina un préstamo hipotecario con tasa de interés fija y un seguro de renta vitalicia. El seguro se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del préstamo, proporcionándole ingresos a lo largo de su vida.
2. ‍Hipoteca inversa temporal: En este caso, el beneficiario recibe la totalidad del valor de venta de la vivienda y obtiene una renta durante un periodo acordado. Una vez que esta cantidad se agota, se puede seguir utilizando la vivienda, pero ya no se percibe más renta.
3. ‍Hipoteca inversa de disposición única: En esta modalidad, el beneficiario recibe la totalidad del dinero de manera inmediata, basado en el valor de tasación de la vivienda.

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Opiniones hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes

Las hipotecas inversas ofrecen la ventaja de proporcionar ingresos adicionales durante la jubilación, permitiendo al mismo tiempo que los propietarios continúen viviendo en su hogar habitual. Esta opción es especialmente útil para las personas mayores que poseen una vivienda pero encuentran insuficientes sus ingresos de jubilación.

No obstante, es crucial considerar las desventajas y posibles riesgos asociados a las hipotecas inversas:

• Los tipos de interés aplicados por el banco suelen ser más elevados en comparación con las hipotecas convencionales. Es importante recordar que este tipo de producto genera una deuda para los herederos.
• ‍La deuda aumenta con el tiempo, y existe la posibilidad de que llegue a superar el valor de la vivienda. En tales casos, los herederos podrían enfrentarse a la responsabilidad de abonar parte de la deuda con los activos de la herencia.
• ‍La hipoteca inversa es un producto financiero complejo y puede resultar difícil de comprender para el ciudadano común, especialmente para las personas mayores. Algunos clientes pueden contratar una hipoteca inversa sin estar plenamente conscientes de los riesgos asociados.

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Alternativas a la hipoteca inversa

Como mencionamos anteriormente, la contratación de una hipoteca inversa conlleva ciertos riesgos y es un producto que raramente se promociona por parte de los bancos. Si estás jubilado o te acercas a esa etapa y necesitas ingresos adicionales, aquí tienes algunas alternativas que podrías considerar:

• ‍Préstamo con garantía hipotecaria: Este tipo de préstamo se respalda con la vivienda como garantía. Al ofrecer una garantía, el banco puede otorgar préstamos de mayor cuantía con tasas de interés más bajas, ya que tiene un respaldo en caso de incumplimiento.
• ‍Vender la vivienda: Esta es una opción a considerar, especialmente si la vivienda que posees es más grande de lo necesario en la actualidad. Podrías vender tu vivienda y comprar otra más pequeña o menos costosa en otra ubicación, utilizando la diferencia de la transacción como un ingreso complementario para la jubilación.
• ‍Vender la vivienda a un familiar y alquilarla: Otra alternativa es vender la vivienda a un miembro de la familia y acordar un contrato de alquiler. Por ejemplo, podrías vender la casa a un hijo y utilizar los fondos de la venta para pagar un alquiler mensual. De esta manera, el familiar adquiere la propiedad gradualmente a través de los pagos de alquiler.

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Preguntas frecuentes hipoteca inversa

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas están disponibles para personas mayores de 65 años o aquellas que sean dependientes. Sin embargo, las entidades financieras pueden establecer requisitos específicos, como la condición de tener más de 70 años, ya que cada banco determina sus propios criterios.

¿Cómo tributa una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas no están sujetas a la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que no se consideran rentas a efectos de la declaración de impuestos. No obstante, si recibes fondos a través del seguro de rentas, estarás sujeto al pago de impuestos en el IRPF. En este caso, la cantidad a abonar equivale al 1,44% de la suma recibida por el seguro.

¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún pago mi hipoteca?

El banco solicitará la cancelación de tu hipoteca anterior al gestionar una hipoteca inversa. No obstante, no te preocupes, ya que el importe que aún debas en tu hipoteca anterior se integrará en el nuevo préstamo de la hipoteca inversa. Es relevante tener en cuenta que este monto también deberá ser devuelto en el futuro, con los mismos intereses aplicados a la hipoteca inversa. Como resultado, recibirás un monto mensual menor, pero contarás con un anticipo mayor para saldar la hipoteca pendiente.

¿Qué pasa si quiero finalizar antes con mi hipoteca inversa?

Si decides dar por concluida la hipoteca inversa, tienes la opción de hacerlo. Por lo general, los bancos no aplicarán comisiones adicionales en este proceso. Sin embargo, ten en cuenta que deberás reembolsar el dinero recibido junto con los intereses y los gastos asociados a la constitución de la hipoteca. Es importante solicitar la cancelación de la hipoteca inversa con suficiente antelación para evitar posibles contratiempos.

¿Puedo alquilar una vivienda con hipoteca inversa?

Si planeas poner en alquiler o vender la propiedad, sería necesario liquidar la hipoteca inversa antes de llevar a cabo estas acciones.

¿En caso de fallecimiento del titular qué sucede con la hipoteca inversa?

En caso de fallecimiento del titular sin que se haya completado el pago total de la hipoteca inversa, los herederos tienen varias opciones. Pueden optar por retener la propiedad y reembolsar la deuda a la entidad financiera, vender la vivienda para liquidar la deuda o gestionar una nueva hipoteca para realizar pagos graduales y saldar la deuda.

¿Puedo no entregar mi casa al finalizar una hipoteca inversa?

El titular de la hipoteca inversa no tiene la obligación de reembolsar el dinero; esta responsabilidad recae en los herederos. Los herederos tienen varias opciones para decidir cómo manejar la situación:

• Devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda.
• Vender la vivienda a un tercero y utilizar los fondos para saldar la deuda.
• Aceptar una nueva hipoteca y realizar pagos para liquidar la deuda y recuperar la vivienda.
• También pueden optar por rechazar la herencia.

Estas opciones son las más comunes, ya que, por lo general, los bancos no desean quedarse con la propiedad. En caso de que el banco acepte la vivienda, es probable que lo haga porque el valor de la residencia es superior al monto del préstamo pendiente.