Francisco Cano
Abogado Colegiado Icamur 7.751
La hipoteca inversa es un tipo peculiar de préstamo dirigido exclusivamente a individuos mayores de 65 años o personas dependientes que son propietarios de una vivienda.
En este tipo de hipoteca, es el titular de la vivienda quien recibe los fondos del banco, manteniendo al mismo tiempo el derecho de residir en la propiedad sin inconvenientes, ya que la titularidad del inmueble sigue siendo del cliente.
Cuando la persona fallece, los herederos tienen la opción de saldar el préstamo hipotecario con el banco o vender la propiedad para liquidar la deuda y distribuir el remanente entre los herederos. También tienen la posibilidad de renunciar a la herencia, en cuyo caso el banco adquiere la propiedad.
Para acceder a una hipoteca inversa, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
Se prefiere que la vivienda sujeta a la hipoteca inversa sea tu residencia principal. Aunque también es posible incluir una segunda residencia, hacerlo conlleva el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Los bancos buscan obtener la máxima rentabilidad, por lo que tienden a favorecer propiedades con un valor significativo. Además de los beneficios que obtienen, estas propiedades de mayor valor les proporcionan una mayor seguridad.
Los costos asociados a las hipotecas inversas comprenden:
En España, el monto promedio que los beneficiarios de una hipoteca inversa reciben mensualmente es de aproximadamente 300 €, aunque esta cifra puede variar según el cliente y las características de la vivienda.
Los factores clave que determinarán cuánto dinero puedes obtener mediante una hipoteca inversa son el valor de la vivienda y la modalidad de pago. Por ejemplo, si decides recibir el monto total de una vez, dependerás de la oferta que el banco te presente en relación con la hipoteca inversa.
Sin embargo, la esencia de una hipoteca inversa es establecer pagos regulares, ya sea mensuales, trimestrales o semestrales. La elección de la frecuencia de los pagos depende del titular y sus preferencias. La edad del contratante también influye en esta decisión, ya que, generalmente, cuanto mayor sea el titular, más conveniente será optar por una hipoteca inversa más corta con pagos mensuales más elevados.
Existen tres modalidadesde hipoteca inversa:
Las hipotecas inversas ofrecen la ventaja de proporcionar ingresos adicionales durante la jubilación, permitiendo al mismo tiempo que los propietarios continúen viviendo en su hogar habitual. Esta opción es especialmente útil para las personas mayores que poseen una vivienda pero encuentran insuficientes sus ingresos de jubilación.
No obstante, es crucial considerar las desventajas y posibles riesgos asociados a las hipotecas inversas:
Como mencionamos anteriormente, la contratación de una hipoteca inversa conlleva ciertos riesgos y es un producto que raramente se promociona por parte de los bancos. Si estás jubilado o te acercas a esa etapa y necesitas ingresos adicionales, aquí tienes algunas alternativas que podrías considerar:
Las hipotecas inversas están disponibles para personas mayores de 65 años o aquellas que sean dependientes. Sin embargo, las entidades financieras pueden establecer requisitos específicos, como la condición de tener más de 70 años, ya que cada banco determina sus propios criterios.
Las hipotecas inversas no están sujetas a la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que no se consideran rentas a efectos de la declaración de impuestos. No obstante, si recibes fondos a través del seguro de rentas, estarás sujeto al pago de impuestos en el IRPF. En este caso, la cantidad a abonar equivale al 1,44% de la suma recibida por el seguro.
El banco solicitará la cancelación de tu hipoteca anterior al gestionar una hipoteca inversa. No obstante, no te preocupes, ya que el importe que aún debas en tu hipoteca anterior se integrará en el nuevo préstamo de la hipoteca inversa. Es relevante tener en cuenta que este monto también deberá ser devuelto en el futuro, con los mismos intereses aplicados a la hipoteca inversa. Como resultado, recibirás un monto mensual menor, pero contarás con un anticipo mayor para saldar la hipoteca pendiente.
Si decides dar por concluida la hipoteca inversa, tienes la opción de hacerlo. Por lo general, los bancos no aplicarán comisiones adicionales en este proceso. Sin embargo, ten en cuenta que deberás reembolsar el dinero recibido junto con los intereses y los gastos asociados a la constitución de la hipoteca. Es importante solicitar la cancelación de la hipoteca inversa con suficiente antelación para evitar posibles contratiempos.
Si planeas poner en alquiler o vender la propiedad, sería necesario liquidar la hipoteca inversa antes de llevar a cabo estas acciones.
En caso de fallecimiento del titular sin que se haya completado el pago total de la hipoteca inversa, los herederos tienen varias opciones. Pueden optar por retener la propiedad y reembolsar la deuda a la entidad financiera, vender la vivienda para liquidar la deuda o gestionar una nueva hipoteca para realizar pagos graduales y saldar la deuda.
El titular de la hipoteca inversa no tiene la obligación de reembolsar el dinero; esta responsabilidad recae en los herederos. Los herederos tienen varias opciones para decidir cómo manejar la situación:
Estas opciones son las más comunes, ya que, por lo general, los bancos no desean quedarse con la propiedad. En caso de que el banco acepte la vivienda, es probable que lo haga porque el valor de la residencia es superior al monto del préstamo pendiente.